다주택자 종부세 절세 핵심 전략 5가지｜2025년 부동산 세금 줄이는 방법

종부세 완화, 다주택자에게 기회가 왔다

2025년 세법 개정으로 종합부동산세 부담이 크게 완화되었습니다.
특히 다주택자에 대한 중과세율(최대 5%)이 사라지고
모든 주택 보유자에게 0.6~2.7%의 단일 누진세율이 적용됩니다.

즉, 단순히 주택 수를 줄이는 것보다
‘세금 구조를 효율적으로 재정비하는 절세전략’이 더 중요해진 거죠.

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1️⃣ 부부 공동명의 전환으로 공제액 늘리기

가장 간단하면서도 효과적인 방법이 바로 공동명의 절세입니다.

단독명의 주택의 공제금액은 9억 원이지만,
공동명의로 전환하면 각자 6억 원씩 총 12억 원 공제가 가능합니다.

예를 들어, 시가 14억 원 아파트라면
단독명의보다 공동명의로 보유 시 약 40% 이상 세금 절약이 가능합니다.

📌 단, 공동명의 변경 시 증여세 과세 여부를 반드시 확인해야 합니다.
부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되므로,
그 한도 내에서 지분을 조정하는 것이 안전합니다.

2️⃣ 임대사업자 등록으로 합산배제 받기

주택임대사업자로 등록하면 해당 주택이 종부세 합산대상에서 제외(합산배제) 됩니다.

등록 요건은 다음과 같습니다

• 전용면적 85㎡ 이하
• 공시가격 9억 원 이하
• 의무임대기간 8년
• 임대료 인상률 연 5% 이하 유지

합산배제 혜택은 세금뿐 아니라
재산세 감면, 양도세 중과 배제 등 다양한 절세 효과가 있습니다.

2025년부터는 일부 등록 조건이 강화되었기 때문에
지자체 등록 + 임대사업자 등록증 발급이 필수입니다.

3️⃣ 실거주 1주택 비과세 판정 적극 활용

다주택자라도 실거주 주택 1채만 보유하고 나머지를 매도하면
1세대 1주택 비과세 판정을 받을 수 있습니다.

올해부터는 2년 거주 요건이 완화되어
전입신고 및 실제 거주가 확인되면
비과세 요건으로 인정받는 사례가 늘고 있습니다.

💡 세대 분리 + 전기, 수도, 도시가스 명의 변경 내역을 확보하면
실거주 인정 확률이 높아집니다.

4️⃣ 공정시장가액비율 인하분 적극 반영

2025년 종부세 계산 시 적용되는 공정시장가액비율이 60%로 인하되었습니다.

이는 단순히 계산상의 비율이 아니라
과세표준 자체를 줄이는 효과가 있습니다.

예를 들어, 공시가격 10억 원 주택이라면
실제 과세표준은 6억 원(60%)만 적용됩니다.

이 비율은 매년 정부 고시로 정해지므로,
과세기준일(6월 1일) 이전에 명의나 지분 조정을 하는 것이 유리합니다.

5️⃣ 가족 간 증여로 주택 수 분산하기

가족 간 증여는 종부세 절세에서 가장 실질적인 방법 중 하나입니다.

• 배우자에게 일부 지분을 증여하여 공동명의화
• 성인 자녀에게 일부 부동산 이전
• 증여세 공제한도(배우자 6억 원, 자녀 5천만 원) 내에서 진행

이 방법을 사용하면 주택 수를 분산시켜
세율을 낮추는 동시에
장기적으로 양도소득세 중과도 회피할 수 있습니다.

단, 단기매매 목적의 증여는 세무조사 대상이 될 수 있으므로
반드시 세무사 상담 후 진행해야 합니다.

2025년 종부세율 요약표

과세표준세율누진공제

3억 원 이하	0.6%	–
3~6억 원	0.8%	60만 원
6~12억 원	1.2%	180만 원
12~50억 원	1.6%	660만 원
50억 초과	2.7%	5,460만 원

다주택자 중과는 사라졌지만,
주택 수가 많을수록 과세표준 구간이 빠르게 올라가므로
지분 분할 및 주택 정리가 여전히 핵심 절세 포인트입니다.

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유용한 정보 바로가기

👉 국세청 종부세 안내
https://www.nts.go.kr/

👉 국토교통부 세제 개편 요약
https://www.molit.go.kr/

👉 정부24 부동산 공시가격 열람
https://www.gov.kr/

마무리: 세금 줄이는 진짜 방법은 ‘미리 준비’

부동산을 많이 보유하고 있다면,
단순히 매도나 처분보다 세무구조 조정이 더 현명한 선택입니다.

✔️ 공동명의로 공제 두 배
✔️ 임대등록으로 합산배제
✔️ 실거주 비과세 인정
✔️ 공정시장가액비율 활용
✔️ 가족 증여로 세분화

이 다섯 가지 전략을 병행하면
다주택자라도 합법적으로 종부세 부담을 절반 이상 줄일 수 있습니다.

부동산 절세는 지식보다 타이밍이 중요합니다.
지금이라도 내 주택 구조를 점검하고 세금을 줄일 전략을 세워보세요.